Eine Immobilie innerhalb der Familie zu übertragen, klingt erst einmal unkompliziert.
In der Praxis kann ein kleiner Fehler in der Gestaltung aber schnell teuer werden.
Genau so war es in einem realen Fall: Die Großeltern wollten ihr Haus, in dem sie selbst wohnen und in dem auch ihre Enkelin mit ihrer Familie lebt, auf die nächste Generation übertragen. Ein klassisches Mehrgenerationenhaus also – eigentlich eine schöne Lösung.
Am Ende stand jedoch ein Schenkungssteuerbescheid über 18.000 Euro im Raum.
Der Ausgangspunkt
Das Haus inklusive Grundstück gehörte den Großeltern.
Die Enkelin wohnte bereits mit ihrem Ehemann und den zwei Kindern mit im Haus.
Weil genügend Platz vorhanden war und das Objekt ohnehin schon von der Familie genutzt wurde, wollten die Großeltern die Immobilie verschenken.
Geplant war, das Grundstück zu gleichen Teilen auf die Enkelin und ihren Ehemann zu übertragen. Nach der Übertragung sollten also beide jeweils zu 50 Prozent Eigentümer sein.
Der Ablauf beim Notar
Die Familie ging zum Notar und ließ die Schenkung beurkunden. Im Vertrag musste auch ein Immobilienwert festgehalten werden. Man einigte sich auf einen Wert von 200.000 Euro für Haus und Grundstück.
Kurz danach war die Übertragung im Grundbuch vollzogen: Die Enkelin und ihr Ehemann waren nun jeweils zur Hälfte Eigentümer. Zusätzlich fiel keine Grunderwerbsteuer an, weil Grundstücksübertragungen in gerader Linie in Deutschland von der Grunderwerbsteuer befreit sind.
Soweit also erstmal alles problemlos.
Das böse Erwachen: 18.000 € Schenkungs-steuer
Einige Wochen später kam dann der Schenkungssteuerbescheid vom Finanzamt: Der Ehemann der Enkelin sollte 18.000 Euro Schenkungssteuer zahlen.
Auf den ersten Blick wirkte das überraschend. Schließlich war doch eigentlich geplant, dass die Großeltern ihrer Enkelin das Haus schenken. Warum also musste ausgerechnet ihr Ehemann zahlen? Was ist passiert?
Warum das Finanzamt so entschieden hat
Rechnen wir nach:
Der Ehemann bekommt also von den Großeltern insgesamt jeweils 50.000 € an Gegenwert geschenkt. Von den 50.000 € Schenkungswert wird der Freibetrag von 20.000 € abgezogen, sodass ein zu besteuernder Wert von 30.000 € übrig bleibt.
Der zu zahlende Steuersatz beträgt in Steuerklasse III, in die der Ehemann der Enkelin fällt, 30 % (bei Schenkungswerten bis 75.000 €).
Somit fällt eine Steuer je Schenkungswert (also einmal für die Großmutter und den Großvater) in Höhe von 9.000 €, also insgesamt unfassbare 18.000 € Schenkungssteuer.
Die Rechnung hinter den 18.000 €
Im beschriebenen Fall wurde die Immobilie mit 200.000 Euro angesetzt. Wenn die Übertragung hälftig auf die Enkelin und ihren Ehemann erfolgt, entfällt auf den Ehemann wirtschaftlich ein Anteil von 100.000 Euro.
Da die Schenkung von zwei Schenkenden – also Großmutter und Großvater – stammt, wurde das rechnerisch aufgeteilt:
Der Ehemann erhielt damit von jedem Großelternteil einen Erwerb von 50.000 Euro.
Von jedem dieser Erwerbe konnte nur der Freibetrag von 20.000 Euro abgezogen werden. Es blieben also je 30.000 Euro steuerpflichtig. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent ergaben sich 9.000 Euro Steuer pro Erwerb – zusammen also 18.000 Euro. Die Schenkungsteuer betrachtet dabei das persönliche Verhältnis zwischen Schenker und Erwerber; Freibeträge knüpfen außerdem an Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren an.
Warum sich solche Fehler später kaum noch retten lassen
Das Problem bei solchen Gestaltungen: Sobald die Übertragung notariell beurkundet und vollzogen ist, ist die Steuer ausgelöst. Im Nachhinein lässt sich das meist nicht mehr sinnvoll „wegoptimieren“.
Genau deshalb sollte bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie vor dem Notartermin geprüft werden, wer konkret Eigentum erhält, wie die Familienverhältnisse steuerlich eingeordnet werden und welche Freibeträge tatsächlich greifen.
Was man aus diesem Fall lernen kann
Dieser Fall zeigt sehr deutlich:
Nicht jede Schenkung innerhalb der Familie ist automatisch steuerfrei.
Entscheidend ist nicht nur, dass innerhalb der Familie übertragen wird, sondern vor allem an wen genau. Schon die Beteiligung einer weiteren Person kann dazu führen, dass deutlich geringere Freibeträge gelten und unerwartet Steuer anfällt.
Die persönliche Beziehung zum Schenker ist für Steuerklasse und Freibetrag zentral.
Fazit: notarielle Beurkundung löste die Steuerpflicht aus
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen möchte, sollte die Gestaltung nicht nur emotional oder organisatorisch betrachten, sondern unbedingt auch steuerlich sauber vorbereiten.
Denn wie dieses Beispiel zeigt, kann ein vermeintlich einfacher Schritt am Ende sehr teuer werden.
Wichtig: Solche Übertragungen sollten immer vorab mit Notariat und Steuerberatung abgestimmt werden, damit Schenkungssteuer, Eigentumsverhältnisse und mögliche Freibeträge korrekt geprüft werden.
Leider konnte ich der Familie im Nachhinein nicht mehr helfen, da die Immobilie bereits notariell beurkundet übertragen und damit geschenkt bzw. die Steuerpflicht ausgelöst wurde.
Einmal unterschrieben, lässt sich eine solche Transaktion nicht mehr rückgängig machen und leider hat dies dazu geführt, dass die Familie die Schenkungssteuer zahlen musste.
Diese 18.000 € hätten durch relativ einfache Mechanismen bzw. Änderungen im notariellen Überlassungs- bzw. Schenkungsvertrag vermieden werden können, sodass diese Schenkung ohne eine Steuer auszulösen über die Bühne gegangen wäre.
